Faut-il investir aux Etats-Unis

Philippe Carlier, HERITIERS CONTRIBUTEUR

Investir dans l’immobilier en France peut être avantageux, mais présente aussi beaucoup de contraintes. Les biens sont encore très chers, les rendements pas toujours attractifs pour ce qui est de l’immobilier locatif etc. Mais avez-vous déjà songé à investir à l’étranger, et plus particulièrement aux États-Unis ? L’investissement immobilier aux USA, qu’il s’agisse d’achat-revente ou d’immobilier locatif, présente de nombreux avantages, et les démarches ne sont pas si compliquées qu’il n’y paraît. Bien qu’il y ait au minimum 6000km de distance entre vous et votre futur bien, sachez que vous pouvez, grâce à internet, effectuer toutes les démarches à distance. Cette petite contrainte éventuelle enlevée, il ne reste plus que des avantages. Voici les 7 raisons d’investir dès que possible dans l’immobilier américain.

1. Une diversification monétaire

D’un point de vue purement financier, et du point de vue d’un portefeuille d’investissement, investir aux États-Unis vous permet en premier lieu de diversifier votre portefeuille sur le plan monétaire. En effet, vous achèterez (et éventuellement louerez ou revendrez) un bien en dollars US. Cela permet tout simplement de sécuriser un portefeuille d’investissement en le diversifiant. Pour faire simple, si l’euro s’effondre, vous aurez protégé vos investissements grâce à la partie investie en dollars, et inversement.

2. Une diversification patrimoniale

Investir dans l’immobilier aux États-Unis va aussi vous permettre de diversifier votre patrimoine, d’une part d’un point de vue géographique, et d’autre part d’un point de vue économique et fiscal. Par ailleurs, l’immobilier américain a atteint ses prix les plus bas, comme tout le monde le sait, lors de la crise des subprimes en 2007/2008. Depuis cette année noire, le marché immobilier américain est en pleine reprise, et cette reprise se fait sûrement, mais lentement, ce qui fait qu’il est encore très intéressant d’investir même 8 ans plus tard.

3. Des avantages fiscaux attractifs

Une convention fiscale concernant notamment les investissements immobiliers a été conclue entre la France et les États-Unis il y a longtemps déjà, en 1994.Elle a été depuis modifiée plusieurs fois par des avenants, en 2004 et en 2009, mais existe toujours bel et bien et permet, entre autre, d’éviter la double imposition entre les deux pays. Vous pouvez vous atteler à lire cette convention en entier, mais voici les points importants à retenir :

  • Les revenus issus de la location d’un bien immobilier aux États-Unis (les loyers) sont imposables aux États-Unis
  • Concernant ces revenus fonciers, la France se réserve le droit de les inclure dans le calcul de votre taux d’imposition effectif
  • Néanmoins, afin d’éviter justement une double imposition, l’article 24 de la convention franco-américaine stipule qu’un crédit d’impôt pourra être octroyé et que ce dernier sera soit égal à l’impôt français sur les revenus fonciers, soit à l’impôt américain sur les plus-values.

Bien que vos revenus fonciers soient imposables aux USA, les règles fiscales de ce pays sont bien plus avantageuses que les règles françaises. Ainsi, il vous sera possible, par exemple, d’amortir fiscalement votre bien, ou encore de bénéficier d’un abattement forfaitaire.

4. Une demande locative élevée

Aux États-Unis, de nombreuses régions possèdent une forte demande locative. Cette demande résulte en grande partie, encore une fois, de la crise des subprimes. En effet, depuis 2008, de nombreux foyers ont été contraints de se séparer de leur bien immobilier, et se tournent maintenant vers la location ; soit par choix, soit le temps de se reconstruire un capital d’achat. Ainsi, si vous achetez un bien immobilier aux États-Unis en vue de le louer, et en choisissant bien la ville dans laquelle vous ferez votre acquisition, vous n’aurez aucune difficulté à trouver un locataire. Certains biens se vendent alors qu’il y a déjà des locataires à l’intérieur ! Le retour sur investissement sera donc très rapide, voire immédiat.

5. Des prix toujours très bas

Sept ans se sont déjà écoulés depuis 2008. Cependant, la reprise n’a réellement démarré qu’en 2012. Suite à la crise, les banques ont saisi d’innombrables biens immobiliers, qu’elles ont été contraintes de revendre ensuite à des prix défiant toute concurrence. Ainsi, cette stagnation avant reprise a duré plusieurs années. La reprise réelle ne dure que depuis trois ans, et elle est très progressive. Il n’est donc pas trop tard pour investir aux États-Unis contrairement à ce que pensent beaucoup de gens. Au contraire, c’est maintenant qu’il faut s’y mettre, car les prix sont encore très bas même s’ils ont commencé à augmenter. Par ailleurs, comme la demande est encore relativement faible par rapport à l’offre aux États-Unis, ils accueillent les investisseurs étrangers, et surtout français, à bras ouverts !

6. De hauts rendements locatifs

Ce n’est pas parce que les prix des biens immobiliers ont chuté que les prix des loyers ont fait de même, bien au contraire. Par conséquent, cela a considérablement augmenté les pourcentages de rendement des biens immobiliers locatifs américains. Imaginez un bien qui, en France, vaudrait 150 000€ à l’achat pour un loyer de 500€. Imaginez maintenant qu’aux États-Unis, le même type de bien, loué au même prix, vous coûte seulement la moitié à l’achat, soit 75 000€, votre rendement est alors doublé ! Les rendements moyens de l’immobilier locatif américain, dans les régions les plus attractives (les moins chères et avec la plus forte demande locative), se situent entre 7 et 12% (avant impôt), contre un rendement avant impôt de seulement 4% en moyenne en France !

7. Des démarches simplifiées

Investir dans l’immobilier aux États-Unis va sans doute freiner beaucoup de gens ; à savoir déjà tous ceux qui ne peuvent pas s’y déplacer, et tous ceux qui ne parlent pas anglais. Débarrassons-nous tout de suite de ces barrières qui n’en sont pas : vous pouvez désormais investir aux États-Unis entièrement à distance, sans forcément aller visiter vous-même le bien sur place (bien que si vous le pouvez, il est toujours préférable de le faire). Il existe en France des sociétés qui se sont spécialisées dans le suivi et le conseil pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier aux USA. Ces sociétés se chargent de trouver un bien à votre place, car elles disposent notamment de contacts sur place, voire de succursales. Elles se chargent ensuite de vous guider pas à pas dans les démarches administratives, qui sont quelque peu différentes des démarches françaises (par exemple, il faut passer par les services d’un avocat américain, qui se charge des démarches que font nos notaires français). Ces sociétés françaises vous permettent donc d’avoir un bien locatif clé en main, avec une transaction suivie et sécurisée par des experts qui connaissent le marché américain, et vous éviteront les arnaques et les déconvenues, même si vous n’allez pas voir vous-même le bien sur place. Bien qu’il en existe plusieurs, la plus sérieuse et fiable d’entre elles est My US Investment. Vous trouverez déjà sur leur site web de nombreuses informations sur l’investissement immobilier aux USA, sur leurs services, un guide gratuit à télécharger, ainsi que des annonces qui, pour certaines, font rêver !

Conclusion

Investir dans l’immobilier aux États-Unis reste encore aujourd’hui l’une des meilleurs opportunités en matière d’investissement immobilier, surtout locatif. Si peu de Français sautent le pas, c’est principalement à cause de toutes les idées reçues et autres barrières existantes, que j’ai souhaité lever justement dans cet article. Seul petit inconvénient dans tout cela, le fait qu’il est encore compliqué de financer ce type d’investissement via un crédit immobilier, que ce soit en France ou aux États-Unis. Il sera donc préférable de financer votre bien en payant cash. Cependant, si justement vous avez une épargne suffisante et que vous souhaitez faire fructifier rapidement, c’est l’opportunité qu’il vous faut !