Immobilier

5 étapes pour se désolidariser d’un prêt immobilier

Heritiers.com, HERITIERS PATRIMOINE
le 23.10.2017
Vous vous êtes mariés ou pacsés, vous êtes en union libre ou en concubinage, et tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes pendant quelques années. Vient souvent, et d’ailleurs assez naturellement, le projet de procéder conjointement à l’acquisition d’un bien. Vous avez déjà des relations bancaires, un compte joint, un crédit à la consommation et vous décidez de contracter un prêt immobilier en vue de devenir propriétaire de ce super appartement ou de cette magnifique maison. Et puis… la vie en décide autrement, le temps passe, quelque chose ne fonctionne plus et vient le temps de la séparation. Que celle-ci soit harmonieuse ou sujette à problèmes ne change pas fondamentalement le processus que vous devrez suivre pour que l’un des deux conjoints se désolidarise du prêt qui a été contracté.  Mais c’est quand même plus facile si les deux conjoints s’entendent.

1. Accord amiable

La raison principale de se désolidariser découle du fait que lorsque vous contractez un prêt ensemble, vous êtes solidairement responsable des dettes. Une séparation ne modifie en rien cette obligation. Si l’un des deux fait défaut, l’organisme prêteur se retournera contre l’autre pour exiger le paiement des sommes dues. Vous pouvez donc décider que l’un des deux ex-conjoints garde le bien. Dans ce cas, vous pouvez procéder au transfert de crédit à l’un des deux ex-conjoints. Le seul problème peut venir du prêteur, en général une banque, qui peut parfaitement refuser de modifier le contrat initialement signé par les deux. En effet, dans ce cas, cela impliquerait qu’elle renoncerait à la sécurité d’avoir deux personnes pour assurer le paiement des traites, donc moins de garanties. L’organisme va procéder à toute une série de vérifications. La personne qui garde le bien et qui assurera donc les remboursements est-elle suffisamment solvable, quelles ont les provisions financières de celle-ci ? Y-a-t-il eu des incidents de paiements dans l’historique des remboursements ? En fait le dossier de prêt sera entièrement modifié car la banque considèrera que juridiquement, elle fait face à une nouvelle entité qui devra prouver que sa situation financière est suffisamment solide pour pouvoir assumer individuellement la charge du prêt jusqu’à son terme. De plus, la valeur du bien que ce soit à l’achat initial ou en raison de l’évolution des prix va avoir une importance certaine. Imaginons que le prix initial du bien immobilier était de 1 million d’euros. 5 ans plus tard, la valeur du bien a augmenté de 20%, ce qui dans certaines zones est loin d’être impossible. Il y aura donc un calcul à effectuer en fonction de la plus-value. Le conjoint qui gardera le bien aura tout intérêt à en minorer la valeur et le conjoint sortant à la majorer. Si tout se fait à l’amiable, le calcul, bien que compliqué, se résoudra sans heurt. Il suffit dans ce cas, après accord de la banque, de procéder à l’élaboration d’un nouveau contrat et il n’y aura nul besoin de passer devant notaire pour l’établir puisqu’à l’origine, le prêt aura été consenti dans le cadre d’un contrat  privé. Enfin, il faut savoir qu’il existe des dispositions légales en cas de divorce qui vous permettent de suspendre pendant un certain temps le paiement des mensualités. Si la banque refuse, il devra être procédé à la désolidarisation devant notaire.

2. L’un des deux époux garde le bien immobilier 

Le divorce peut être acté par jugement, lequel peut attribuer le bien à l’un des deux. Nous ne sommes plus ici dans le cadre d’un transfert de prêt car dans ce cas les deux ex-conjoints peuvent rester emprunteurs solidaires. De plus le bail devra être modifié pour que celui qui garde le bien en soit le seul titulaire, ainsi que la jouissance de la propriété. Ceci étant, la banque n’a aucune obligation d’accepter la désolidarisation du prêt de la part de l’ex-conjoint. Vous serez tenu solidaire pour toute la durée des échéances restant à courir. Ce n’est vraiment pas la meilleure solution car s’il existe des problèmes, cette situation risque fort d’en générer encore plus. Dans le cadre d’un jugement, si le bien constitue le logement familial, le juge peut décider, ce qui sera le cas en général, que celui qui a la garde principale des enfants restera dans le logement. Il sera également décidé si cette occupation se fera à titre gratuit ou non. Dans ce dernier cas, la jouissance du bien impliquera le versement d’une indemnité d’occupation.

3. Vente du bien immobilier

C’est de très loin la solution la moins problématique. Le résultat de cette vente servira bien entendu et en priorité au remboursement du prêt qui aura été contracté pour l’achat. Dans le cas où le montant de la vente s’avèrerait insuffisant, les deux ex-conjoints devront s’engager à payer le montant restant. Si la valeur de votre bien a augmenté, vous vous en sortirez plutôt bien. Vous avez de toute manière un an pour régler l’ensemble des problèmes devant notaire. Au-delà de cette période, ce dernier transmettra un procès-verbal au tribunal et c’est un juge qui se chargera de trancher les désaccords. Gardez à l’esprit que plus les désaccords tardent à se résoudre, plus il vous en coûtera. Dans le présent cas de revente, si les époux s’entendent bien, il s’avère intéressant de vendre le bien avant la procédure de divorce car il n’y a aucun droit de partage et des frais de notaire y afférant. Ils peuvent être conséquents car ils sont calculés sur la valeur nette des biens, le passif étant déduit. Sachez également que, si vous décidez de vendre, il vous faudra respecter un certain délai avant de pouvoir procéder au déménagement.

4. L’indivision

Dans cette option, chacun des deux reste conjointement propriétaire du bien, lequel peut être loué, occupé par l’un des deux ou… par les deux, ou encore être mis en location. C’est une solution qui peut permettre, en cas de problème de trésorerie par exemple, de se donner du temps pour décider de ce que l’on veut faire. La durée de ce régime devra être précisée. Elle pourra être indéterminée ou fixée au plus pour une période de cinq ans renouvelable. Il doit être procédé à l’indivision par acte notarié puisque dans ce cas, le bien est exclu de la communauté. Lorsque l’indivision vient à échéance, vous devrez procéder à la vente du bien ou à son rachat par l’un des deux ex-conjoints. Nous vous conseillons, dans le cas d’une indivision, de soigneusement en fixer les modalités pour éviter tout conflit ultérieur : qui assume les travaux d’entretien, le pourcentage sur la vente potentielle future, le paiement du prêt, l’indemnité d’occupation si l’un des deux occupe le logement. Avec la vente, c’est donc aussi une solution qui peut éviter beaucoup de problèmes pour peu que les deux parties s’entendent. Vous aurez la possibilité de stabiliser vos situations respectives. Cela peut aussi être un point positif en cas d’enfants puisqu’ils pourront dans certains cas rester dans leur environnement habituel et surtout laisser justement le temps nécessaire pour que les choses puissent devenir plus fluides et plus faciles.

5. L’assurance de l’emprunt

C’est un point important au regard du changement de situation. La décision étant prise et la solution choisie, il vous faudra couvrir un risque qui sera différent. Dans le cas où l’un des deux conjoints garde le bien, l’autre devra procéder à la résiliation si chacun des deux avait une assurance couvrant l’intégralité du risque de manière individuelle. Si l’assurance était partagée en deux, la moitié chacun, celui qui garde le bien devra augmenter sa couverture à 100%, ce qui modifiera bien évidemment les primes qu’il aura à supporter. Dans les faits, il y a une forte probabilité pour que les primes augmentent de manière non négligeable puisque le prêt ne sera assuré que pour une seule personne. Un organisme comme la Banque Postale, un des mieux notés actuellement, saura vous conseiller en la matière, mais il y en a bien d’autres comme la Macif, April, la Maif ou le Crédit Agricole, cette liste n’étant pas exhaustive. Ne négligez surtout pas ce point car il peut représenter une différence importante dans un budget.

Conclusion

L’idéal reste de prendre des dispositions dès le contrat de mariage. Des dispositions préalables peuvent vous simplifier grandement les choses. Si, de fait, vous décidez d’une séparation, essayez, autant que faire se peut, de vous entendre avec votre futur ex-conjoint pour éviter de perdre du temps et par voie de conséquence, de l’argent. Soyez sûr que les deux seraient perdants car des intermédiaires coûtent toujours beaucoup plus qu’un accord amiable et raisonné. Dernier point important dans cette optique souhaitable d’accord amiable, un juge peut tout à fait décider d’obliger les ex-conjoints à vendre, à conserver le bien immobilier ou à modifier la répartition des remboursements d’emprunt selon la situation de chacun. Il peut de la même manière, décider que l’un des deux conjoints puisse jouir du bien et  fixer une indemnité pour l’occupation des lieux.

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