Immobilier

5 raisons de ne pas louer votre résidence principale

Heritiers.com, HERITIERS PATRIMOINE
le 30.11.2017
Le débat entre acheter ou louer sa résidence principale fait rage depuis de nombreuses années. Tantôt il est plus rentable d’acheter, tantôt de louer, en fonction de différents calculs qui ne conviendront pas forcément à tout le monde. Et tout le problème de ce débat est là, en réalité, car acheter plutôt que louer va aussi et avant tout dépendre de votre situation à vous. Néanmoins, si louer et acheter sont des solutions qui présentent toutes deux leurs avantages et leurs inconvénients, l’achat l’emporte tout de même sur la location, d’un point de vue général. Si la location peut être une solution plus viable dans certains cas bien précis, sur le plan financier, fiscal et patrimonial, c’est incontestablement l’achat d’une résidence principale qui l’emporte. Pour y voir plus clair, voici les 5 raisons pour lesquelles il est préférable d’être propriétaire de sa résidence principale plutôt que locataire.

Les avantages fiscaux

Lorsque vous louez votre résidence principale, le seul avantage fiscal serait peut-être le fait que vous ne soyez pas redevable de la taxe foncière, qui incombe à votre propriétaire. Cependant, même cet avantage n’en est pas réellement un. D’une part, vous devrez toujours régler la taxe d’habitation, et d’autre part, rien n’empêche votre propriétaire d’intégrer au moins une partie du montant de sa taxe foncière lorsqu’il calcul le montant de votre futur loyer au moment où vous louer votre bien. Il ne vous le dira pas, bien sûr, et cela ne figurera pas sur le contrat de bail, mais vous pourriez bien payer la taxe foncière sans le savoir. En revanche, lorsque vous achetez votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux. Il en existe pour presque chaque cas : achat d’un bien ancien avec travaux de rénovation, achat d’un bien neuf, prêt à taux zéro, subventions pour certains types de travaux. Par exemple, si vous faites des travaux ou investissements remplissant certains critères (matériaux d’isolation thermique, installation d’une chaudière à condensation, pompe à chaleur etc.), vous pouvez bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique. Sous certaines conditions d’éligibilité, vous pouvez aussi bénéficier d’autres avantages comme notamment le prêt à taux zéro, ou encore une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée en cas de revente de votre bien. Votre conseiller financier saura vous orienter vers les avantages auxquels vous avez droit et vous conseiller au moment d’effectuer votre dossier de crédit immobilier.

Epargne et patrimoine

En achetant votre résidence principale plutôt que de la louer, vous vous constituez aussi un patrimoine immobilier non négligeable. Ce patrimoine pourra par ailleurs être transmis à vos descendants avec des droits de succession réduits, voire inexistants selon les cas de figure. Par ailleurs, plus vous achetez tôt, plus tôt vous aurez fini de rembourser votre crédit immobilier. Par exemple, si vous achetez votre résidence principale à l’âge de 30 ans avec un crédit sur 25 ans, vous aurez totalement payé votre bien immobilier à l’âge de 55 ans. De ce fait, acheter sa résidence principale est aussi un excellent moyen de préparer votre retraite. Arrivé à l’âge de la retraite, et même bien avant dans cet exemple, vous n’aurez plus ni de loyer ni de mensualités à payer. Ainsi, cela augmentera votre pouvoir d’achat et votre niveau de vie. Vous n’aurez plus qu’à vous acquitter des frais annexes (taxe foncière etc.). Acheter sa résidence principale revient également à épargner puisque le capital que vous investissez vous appartient. Certains vous conseilleront peut-être de rester en location car cela peut augmenter votre capacité d’épargne. Oui, mais à condition d’opter pour un logement qui vous coûterait moins cher, donc peut-être plus petit, moins bien situé etc. Par ailleurs, il faut que la différence entre les deux, que vous épargnerez donc, soit significative, et que les produits d’épargne sur lesquels vous placerez votre argent aient une rentabilité élevée. Cela implique également une épargne sur laquelle votre argent restera bloqué plusieurs années. Globalement, à l’heure actuelle, il reste plus intéressant d’acheter sa résidence principale et de se constituer une épargne de précaution, plutôt que de rester en location en perdant le montant de vos mensualités tout en épargnant sur un compte bloqué. Encore une fois, c’est un calcul qui reste néanmoins à faire au cas par cas.

La plus-value

La plus-value ne doit pas être votre critère ou votre objectif principal lorsque vous envisagez d’acheter, ou que vous hésitez entre achat et location. Néanmoins, ce n’est pas non plus un critère qu’il faut négliger pour autant. La valeur de votre bien immobilier a toute son importance également. Si l’achat de votre résidence principale est un investissement sur le très long terme, rien de dit que vous ne déménagerez pas entre-temps. Il sera alors très intéressant pour vous de pouvoir réaliser une plus-value sur votre investissement. Idem si vous raisonnez en terme de constitution et de transmission de votre patrimoine à votre descendance. Léguer à vos enfants une maison ou un appartement sera bien plus intéressant pour eux qu’une assurance vie, par exemple. Ils auront alors le choix entre revendre le bien et réaliser une plus-value, le louer pour avoir un revenu complémentaire régulier, ou en faire à leur tour leur résidence principale. Réaliser une plus-value en location, en revanche, est bien sûr impossible. Au mieux, vous récupérerez votre chèque de caution, à condition qu’il n’y ait aucuns travaux à réaliser qui puisse être imputé à votre charge. Chaque mensualité versée en location est de l’argent totalement perdu. La location reste cependant une solution meilleure dans certains cas particuliers, comme par exemple si vous avez besoin de beaucoup de mobilité (nombreux déplacements professionnels, mutations etc.). Mais sur le plan purement financier et patrimonial, c’est évidemment l’achat qui reste la meilleure option.

Le coût global

L’un des éléments qu’il faut calculer est le coût global mensuel d’un achat par rapport à une location. Cependant, il faut aussi voir ce coût sur le long terme. Lors d’un achat, au départ, ce coût s’avère plus élevé du fait des frais engendrés lors de l’achat (frais de notaire, éventuels frais d’agence, frais de dossier etc.) et qui viennent s’ajouter à votre crédit. S’il y a des frais en plus, vos mensualités seront quant à elles, en principe, moins élevées que votre loyer actuel, surtout si vous achetez à deux. Ce sont des calculs à faire au cas par cas bien sûr, mais dans la majorité des cas justement, il se trouve que le coût global de l’achat d’une résidence principale est moins élevé que le coût global d’une location. Enfin, acheter sa résidence principale est beaucoup plus intéressant depuis quelques temps, du fait des taux des crédits immobiliers qui sont extrêmement bas. Alors qu’on les trouvait à culminer autour de 4% il y a quelques années encore, ils tournent aujourd’hui autour de 1,5% en moyenne. Ainsi, cela diminue considérablement le coût global de votre investissement, et le rend de ce fait beaucoup plus intéressant que la location en termes d’investissement mensuel. La valeur de votre résidence principale va-t-elle augmenter d’au moins autant que ce que vous rapporterait un placement, comme par exemple une assurance vie ? Beaucoup vous conseilleront de répondre à cette question avant d’opter pour un achat plutôt qu’une location. Cependant, la réponse à cette question sera à nuancer, pour la bonne et simple raison qu’en principe, on achète pas sa résidence principale avec l’objectif, dès le départ, de la revendre pour réaliser une plus-value. L’achat revente de biens immobiliers entre dans une autre catégorie d’investissement qui ne se fait pas, en principe, avec son lieu d’habitation. Par ailleurs, si on peut connaître l’évolution du marché immobilier à court terme, il est beaucoup plus difficile de l’évaluer sur le long terme. Autrement dit, répondre à la question citée plus haut est finalement presque impossible.

Conclusion

L’achat de sa résidence principale est un investissement dit « passif », dans le sens où il ne vous rapportera pas d’argent ni dans l’immédiat, ni même à moyen terme. Cependant, vous placez avant tout votre argent dans votre bien immobilier et non sur le compte en banque de quelqu’un d’autre, ce qui est loin d’être négligeable et reste l’argument le plus fort en faveur de l’accès à la propriété. Au niveau du coût global, bien souvent et contrairement aux idées reçues, le coût global mensuel d’un achat immobilier reste moins élevé qu’une location, pour, bien souvent, une qualité de vie meilleure. Avec les nombreux avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier et les taux de crédits immobiliers extrêmement bas, 2017 et même 2018 sont des périodes idéales pour sauter le pas.

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