Investissements

5 raisons d’investir dans les terres agricoles

Heritiers.com, HERITIERS PATRIMOINE
le 01.11.2017

La plupart des investisseurs ne pensent pas aux terres agricoles lorsqu’ils envisagent de faire un investissement foncier. On pense d’abord aux investissements immobiliers locatifs classiques et/ou résidentiels (appartements, maisons, locaux commerciaux etc.). Pourtant, investir dans des terres agricoles n’est pas réservé uniquement aux agriculteurs, bien au contraire. L’investissement dans la terre agricole présente par ailleurs de nombreux avantages, qui tendent à le rendre de plus en plus populaire au fil du temps. Que vous souhaitiez vous constituer un revenu complémentaire régulier, augmenter votre patrimoine, préparer votre retraite ou encore faire de bons investissements pour vos enfants, les terres agricoles constituent une excellente opportunité pour atteindre vos objectifs. Pour ceux qui hésiteraient ou douteraient encore, voici 5 raisons d’investir dans les terres agricoles.

1. Un investissement accessible

L’investissement dans des terres agricoles est accessible à un panel d’investisseurs bien plus large que l’immobilier classique. Le prix des terres s’estime à l’hectare et non au mètre carré, et sont bien inférieurs par rapport à de l’immobilier résidentiel ou commercial, même dans les régions où les prix sont les plus élevés. Ainsi, un investisseur qui n’aurait pas le capital ou la capacité d’emprunt nécessaire pour investir dans l’immobilier classique pourrait investir dans des terres agricoles avec ses moyens financiers. Attention toutefois, si vous investissez en direct, il faut compter en moyenne un budget allant de 200 000€ à 500 000€ pour les terres les mieux placées. Les prix des terres sont certes bas, mais les parcelles sont grandes, ce qui explique un budget final généralement assez élevé. Par ailleurs, la SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural) dispose d’un droit de préemption de 2 mois sur toute transaction impliquant des biens immobiliers ruraux. En d’autres termes, à compter de la signature d’un compromis de vente, cette dernière a deux mois pour faire valoir ce droit. Si l’investissement en direct présente certains inconvénients et n’est pas accessible à tous les investisseurs, il existe une autre solution pour investir dans les terres agricoles : Le GFA (Groupement Foncier Agricole). C’est l’équivalent d’une SCI mais dédiée aux investissements dans les terres agricoles. L’avantage ici est que, tout comme pour une SCI, vous n’aurez pas à investir intégralement dans une parcelle agricole, mais seulement à acheter des parts de la GFA que vous aurez choisi.  Les GFA permettent donc à un très vaste panel d’investisseurs, y compris ceux ayant un petit capital, d’accéder à l’investissement dans les terres agricoles. Pour investir via un GFA, il faut compter en moyenne un budget allant de 5000€ à 20 000€. Vous percevrez ensuite des dividendes qui seront considérés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers.

2. Des avantages fiscaux intéressants

Que vous décidiez d’investir en direct ou en passant par un GFA, les règles fiscales qui s’appliqueront à votre investissement seront globalement les mêmes. Quand vous investissez en direct, vous percevez ce que l’on appelle un fermage, et quand vous investissez via un GFA, vous percevez des loyers. Dans les deux cas, il s’agit de revenus fonciers qui seront donc imposés soit au réel soit au régime microfoncier, en fonction de vos critères d’éligibilité et du régime qui sera le plus avantageux pour vous. En cas de déficit, vous pourrez déduire ce dernier de tout autre revenu foncier que vous pourriez percevoir, même s’il n’est pas issu de terres agricoles. Si vous revendez vos terres agricoles ou vos parts de GFA, vous serez soumis à la fiscalité sur les plus-values immobilières après déduction des abattements auxquels vous avez droit (comme par exemple tous les frais supportés lors de la vente). L’investissement dans les terres agricoles présente également des avantages fiscaux pour les investisseurs soumis à l’ISF. Concrètement, si la valeur de votre parcelle ou de vos parts ne dépasse pas 100 000€, vous pourrez déduire 75% de cette valeur de l’assiette imposable à l’ISF, et 50% au-delà de 100 000€. Par exemple, pour une parcelle ou des parts d’une valeur totale de 150 000€, vous pourrez déduire 75% de 100 000€ et 50% des 50 000€ restants, soit 75 000 + 25 000 = 100 000€ à déduire de votre assiette ISF. Enfin, avec les mêmes conditions de calcul, en cas de décès/donation, votre parcelle ou vos parts seront exonérées des droits de mutation, à condition que votre bien ait été loué avec un bail de long terme (de plus de 18 ans), que vous le possédiez depuis plus de deux ans, et que votre bénéficiaire le conserve plus de 5 ans.

3. Un investissement porteur

L’investissement dans les terres agricoles peut effrayer certains investisseurs, notamment du fait des aléas que connaît le secteur d’activité de l’agriculture depuis quelques années. Les agriculteurs connaissent en effet quelques difficultés, et le risque zéro n’existe pas quant à la pérennité de leur activité. Cependant, ce risque n’a qu’un impact modéré sur votre investissement. Pour commencer, tout comme pour l’immobilier locatif classique, il existe des assurances pour vous protéger contre les loyers impayés, ainsi que les périodes de non-occupation de votre parcelle. Ensuite, vous avez la possibilité soit de louer votre parcelle à un autre exploitant, soit de revendre votre parcelle. Etant donné que le marché des terres agricoles est en constante progression depuis de nombreuses années, vous êtes quasiment certain de pouvoir réaliser une belle plus-value. Enfin, si vous avez investi via un GFA, vous n’aurez pas à vous soucier de tout cela, puisqu’en cas de rendement trop faible, vous pourrez toujours revendre vo...

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