Patrimoine

Augmenter le loyer de son locataire sans conditions

Heritiers.com, HERITIERS PATRIMOINE
le 04.12.2017
Augmenter le loyer de son locataire durant un bail de location est une procédure très réglementée par la loi. En effet, cela permet notamment d’éviter les abus, et les augmentations totalement exorbitantes. Il faut savoir qu’un propriétaire bailleur ne peut pas augmenter le loyer de son bien plus haut que l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Dans cet article, nous vous proposons de découvrir tout de même comment il est possible d’augmenter le loyer de son locataire sans aucune condition.

L’augmentation du loyer en fin de bail

Selon l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, il est tout à fait possible et légal d’augmenter le loyer à l’échéance du bail. Les propriétaires bailleurs ne le savent pas toujours, mais il est tout à fait possible de réévaluer le montant du loyer après trois ans de bail, et six ans pour les tous les baux qui sont conclus avec une personne morale. Il est cependant nécessaire de conserver le même locataire. Cette option n’est pas souvent utilisée par les propriétaires bailleurs, alors qu’elle permet de pouvoir augmenter le loyer de manière simple. Bien évidemment, il est tout de même nécessaire de prévenir le locataire au moins six mois avant la fin du bail, et proposer ainsi la nouvelle augmentation de loyer. Cette information doit être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception afin que cela ne soit pas considéré comme nul. Dans cette lettre, il vous suffira donc de mentionner le futur loyer qui sera facturé, transmettre les références qui vous permettent de juger que votre loyer est actuellement sous-évalué. Si vous omettez d’informer votre locataire, sachez que votre augmentation de loyer peut être considérée comme nulle aux yeux de la loi. Votre locataire peut évidemment s’opposer à cette décision et prendre soit la décision de partir, soit vous pouvez alors faire appel à une commission de conciliation.

Réaliser des travaux

L’augmentation du loyer va notamment dépendre de la nature des travaux que vous souhaitez réaliser. Il faut savoir que lorsque le propriétaire d’un bien effectue des travaux pour améliorer le confort de son bien en location, il est bien évidemment logique que le locataire participe de manière indirecte dans le paiement des travaux. En effet, c’est notamment ce dernier qui vit dans cette habitation. Selon la loi, il faut savoir que refaire la peinture ou changer la moquette d’un logement en location n’est pas suffisant pour justifier une augmentation du loyer. Cependant, si vous avez recours à des améliorations notables comme l’installation d’un chauffage central, d’une climatisation ou encore l’installation d’une véranda, vous êtes alors en droit de vouloir augmenter le prix du loyer. Sachez qu’il est cependant nécessaire pour une nouvelle location que les montants des travaux soit au moins égal à 6 mois de loyers. En cas de renouvellement de bail, il faut savoir que les travaux doivent au moins être équivalents à une année de loyer. Bien évidemment, le locataire doit impérativement être notifié de cette augmentation par écrit et cela avant la fin des travaux. Le locataire doit également prendre connaissance de la nature des travaux et des désagréments éventuels qui accompagneront ces travaux. Sachez qu’il est nécessaire que le locataire actuel soit d’accord pour la réalisation de ces travaux et pour l’augmentation en conséquence du montant du loyer.

La clause de révision annuelle

En tant que propriétaire, il est avantageux d’inclure une clause de révision annuelle du loyer dans le contrat de location. En effet, cela peut vous permettre d’augmenter le loyer chaque année sans aucune justification spécifique. Il faut savoir que chaque loyer soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 peut être augmenté s’il comporte une clause de révision annuelle dans le bail. Cependant, il faut savoir que cette hausse ne peut pas être supérieure à l’évolution de l’indice de révision des loyers mis en place par l’INSEE. Le nouveau loyer est donc établi par un calcul simple. Il vous suffit de multiplier votre loyer en vigueur par le nouvel indice, mais également par l’ancien indice. Ainsi, si l’indice de révision des loyers augmente de 3 %, vous ne pourrez augmenter votre loyer que de 3 %, ce qui est déjà pas mal. Il existe certains simulateurs sur internet qui vous permettent de calculer facilement et rapidement la hausse du loyer en prenant en compte l’indice de révision des loyers.

Une augmentation en fonction de la zone géographique

Le plafonnement du loyer va dépendre tout simplement de la zone géographique où se situe le logement. L’augmentation du loyer que vous désirez proposer à vos locataires est plafonnée. En effet, il n’est pas possible de rehausser le loyer au niveau d’un logement semblable sur des références uniquement. Ainsi, l’augmentation que vous avez le droit de demandée doit être équivalente à la moitié de la différence entre la moyenne des loyers de référence que vous allez fournir et le loyer du locataire en place. Cela concerne notamment les 28 départements en zone tendue, c’est-à-dire ceux qui se trouvent dans les 28 agglomérations françaises où l’offre de location n’est pas suffisante face à la demande. Les hausses de loyer en dehors de la zone tendue doivent être calculés à partir des loyers de références utilisés, et notamment à hauteur de la moyenne obtenue des références apportées.

Conclusion

Pour conclure, il faut savoir que toute augmentation de loyer doit impérativement être justifiée auprès de votre locataire. Il est totalement interdit par la loi de mettre en place une augmentation de loyer sans en avertir au moins six mois à l’avance votre locataire et sans en apporter une véritable justification. Dans tous les cas, il est nécessaire que le locataire puisse accepter cette augmentation de loyer. Sachez tout de même que si vous réalisez des travaux dans le logement pour améliorer le confort du locataire, vous pouvez faire participer le locataire de manière obligatoire en augmentant son loyer d’un certain pourcentage tous les mois. Ainsi, ce dernier participe de manière indirecte au financement des travaux et il peut ensuite profiter de tous les avantages en termes de confort que cela pourra lui apporter.

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