Vie Pratique

Comment récupérer les loyers impayés rapidement

Heritiers.com, HERITIERS PATRIMOINE
le 15.11.2017
Vous avez à votre disposition un certain patrimoine immobilier dont vous tirez profit en le mettant en location, mais malencontreusement votre locataire ne paie pas ou plus son loyer. Vous vous demandez sûrement quels sont vos recours, les moyens à votre disposition et les solutions pouvant vous permettre de récupérer vos loyers impayés. Les non paiements de loyers sont d’autant plus problématiques pour le propriétaire si celui-ci a toujours des échéances de prêts immobiliers en cours. Il devient alors urgent pour le propriétaire de trouver une solution, afin d’éviter que sa propre situation de détériore auprès de sa banque. Voici quelques conseils pour répondre à vos questions, en procédant de manière crescendo pour évoquer les diverses possibilités qui s’offrent à vous.

Entamez des négociations à l’amiable avec votre locataire

La première démarche que nous vous conseillons d’adapter, la communication et le dialogue, il s’agit là de vos meilleures armes pour recouvrir vos loyers impayés. Lors d’un entretien avec votre locataire, la discussion peut vous amener à vous rendre compte qu’il s’agit simplement d’une situation temporaire, consécutive aux difficultés actuelles rencontrées par le locataire qui vous assure que tout rentrera rapidement dans l’ordre. Si tel est le cas, les effets positifs relatifs à votre compréhension à son égard peuvent engendrer de sa part la reprise étalée dans le temps de ce qu’il vous doit, au fur et à mesurer que sa propre situation s’améliore jusqu’à revenir à la normale. Afin d’aborder cet entretien dans les meilleures conditions possibles, proposer un rendez-vous dans un lieu neutre où chacune des parties évitera de s’emporter en présence d’autres personnes, restez agréable et courtois dans la mesure du possible, proposer la mise en place d’un échéancier qui permettra aux deux parties de savoir où vous en êtes. Trouver une solution ensemble, à l’amiable, est toujours plus bénéfique mais si cela n’arrange rien, il faudra envisager de passer à l’étape suivante et mettre en place une procédure pour remédier au problème.

Mettre en place une procédure de recouvrement

Votre locataire ne paie plus ses loyers ? Diverses procédures existent et sont à votre disposition, vous pouvez tout d’abord opter pour la méthode douce. Dans ce cas, faîtes-lui parvenir simplement un courrier dans lequel vous lui rappelez qu’il est en retard pour le paiement de son loyer. Si après une quinzaine de jours vous n’avez toujours pas perçu votre dû, passez à l’étape suivante qui consiste de nouveau à lui faire parvenir un courrier mais cette fois sous la forme d’un accusé de réception. Cette fois, vous lui rappelez les termes du contrat de bail auquel il a souscrit lors de la signature, puis profitez-en pour lui indiquer que le loyer du mois précédent n’a toujours pas été versé. Si quelqu’un s’est porté caution pour votre locataire, vous avez la possibilité d’adresser à cette personne le même courrier simultanément, en la prévenant que si la situation ne se régularise pas, vous serez en droit de lui réclamer le versement des sommes impayées. Si vous n’avez toujours aucune nouvelle suite à ces démarches, il ne vous reste plus qu’à envoyer aux deux protagonistes une nouvelle lettre accusée réception les informant d’un « défaut de paiement de loyer avéré ». Ces démarches suffisent généralement à régulariser la situation, notamment par la crainte que des procédures juridiques plus drastiques ne soient invoquées. Dans le cas contraire, cela deviendra inévitable !

Avoir recourt aux procédures juridiques

Si vous êtes confrontés à un défaut de paiement de loyer malgré les procédures évoquées précédemment, nul doute que vous serez dans l’obligation de donner une tournure juridique à votre conflit afin de récupérer les sommes dues. Tout d’abord, il est possible de faire une demande de saisie sur les comptes du locataire par l’intermédiaire d’un huissier. Contactez un huissier, munissez-vous de votre carte d’identité et du bail en cours, puis demandez-lui de bloquer les comptes de votre locataire pour récupérer les loyers impayés. Il est également envisageable de réaliser des saisies directement sur son salaire. Si cette fois le locataire se décide à rétablir la situation, vous n’avez qu’à contacter le juge d’exécution de votre ville et lui demander la levée du dispositif de saisie.

Demander l’expulsion du locataire

Si toutes vos tentatives sont infructueuses et que votre propre situation se dégrade, vous devez vous rendre à l’évidence et avoir recours à l’ultime procédure juridique qui consiste à demander l’expulsion du locataire. Pour cela, vous devez vous rapprocher d’un huissier par le biais duquel le locataire recevra une lettre intitulée « Commandement de payer ». Suite à la réception de ce courrier, le locataire disposera de deux mois pour rembourser sa dette en intégralité, même en plusieurs mensualités, ou pour faire appel auprès du Tribunal d’Instance ou de grande Instance selon les sommes impayées engagées. Après ce délai, si rien ne permet d’établir qu’une solution ait été trouvée, le bail sera résilié automatiquement. Dans ce cas, vous avez la possibilité de demander au juge d’expulser le locataire qui occupe alors illégalement votre logement. On comprendra aisément qu’il est important d’étudier en amont les dossiers des prétendants à la location de votre bien, car dans un tel conflit, les procédures juridiques sont souvent longues et coûteuses, mais vous permettent de mettre fin à cette situation et de récupérer ce qui vous est dû.

Se prémunir des risques d’impayés

Il est conseillé de se prémunir des risques d’impayés avant d’y être confronté, car à ce moment-là c’est trop tard ! Pour cela, il existe des assurances relatives aux loyers impayés appelés Garantie des Loyers Impayés (GLI). Il s’agit là d’un moyen sûr de récupérer vos loyers en cas d’impayés, certes c’est une solution coûteuse pour le propriétaire au quotidien, mais qui s’avère des plus efficace en cas de problème. Et oui, la tranquillité a un prix … En cas de non-paiement, c’est la GLI qui vous verse les montants dus, vous permettant de faire face à vos mensualités d’emprunts immobiliers tant que la situation n’est pas revenue à la normale. La GLI prend également en charge les frais éventuels liés à toutes les procédures juridiques nécessaires, ainsi que la remise en état de votre logement en cas de dégradations de celui-ci par le locataire récalcitrant. En cas de départ sans vous en avertir ou de décès de votre locataire, les loyers non perçus sont remboursés par la GLI également, jusqu’à ce que vous puissiez enfin récupérer votre bien.

Conclusion

Être propriétaire et mettre un bien en location est une situation qui est rarement vierge de problèmes d’impayés, quelle qu’en soit les causes et les raisons. C’est pourquoi la meilleure manière de se prémunir d’y être confronté reste sans aucun doute l’assurance des loyers impayés. Ensuite, bon à chacun de prendre le risque de réaliser cette économie, sachant qu’il existe d’autres moyens à leur disposition en cas de conflit avec leur locataire. Mais n’oubliez pas que les procédures peuvent être fastidieuses, longues et contraignantes, avant de pouvoir déboucher sur une issue favorable. Il sera préconisé de toujours procéder par étapes, de manière crescendo, favorisant le dialogue avant d’en venir à la mise en place de procédures juridiques plus radicales.

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