Immobilier

Immobilier locatif: la poule aux œufs d’or du fisc

Heritiers.com, HERITIERS PATRIMOINE
le 14.11.2017
De nos jours, de nombreux mécanismes permettent de réduire son impôt sur le revenu. Parmi eux, l’immobilier locatif défiscalisant est l’un des plus intéressants en termes de rentabilité et de placement, mais attention, si l’état vous y donne accès n’oubliez pas qu’il y trouve aussi son compte. La mise en œuvre de la simplification des normes, des prêts à taux zéro, des divers avantages fiscaux … sont autant de leviers utilisés par l’État pour inciter les investissements locatifs. Bien entendu, il est bon de ne pas oublier que la pierre met beaucoup de beurre dans les épinards de l’État. Les dépenses d’aide au logement coûtent bien moins que les recettes fiscales associées générées par l’obligation de déclarer les revenus de la location. L’investissement locatif constitue l’un des secteurs très examiné par le fisc, en effet la fiscalité encadrant les différents investissements locatifs est souvent mal connue (voir méconnue) et mal appliquée, donnant la possibilité au fisc de mettre œuvre des redressements pour de multiples raisons. Voici donc les motifs invoqués par le fisc, permettant de considérer l’immobilier locatif comme étant sa « poule aux œufs d’or », et tous les moyens sont bons pour récupérer de l’argent.

Favoriser les investissements pour en tirer profit

La pierre est un investissement permettant de se constituer un patrimoine sur le long terme, avec l’avantage du crédit, qui en termes d’épargne n’exige qu’un apport d’argent personnel de valeur moindre. Il s’agit là de l’argument par excellente pour attiser les convoitises … Mais plus il y aura de personnes se décidant à investir dans l’immobilier locatif, et plus le fisc récupérera d’argent relatif aux impôts locaux. Avec la politique actuelle, tout est mis en œuvre pour inciter les gens à investir, taux à taux zéro, taux d’emprunt extrêmement bas, concurrence entre les banques, ce qui bénéficie indirectement à l’État et donc au fic. Le fisc a toujours bénéficié de l’immobilier à tous les niveaux, mais l’immobilier locatif est devenu rapidement le moyen de rapporter de l’argent en finançant l’accès à la location de biens.

Modifier le statut de sa location

Il existe d’autres moyens pour le fisc de tirer profit de l’immobilier locatif. En effet, après avoir favoriser l’accès à l’investissement locatif par divers moyens attractifs financièrement pour les acquéreurs, il suffit de suivre tous ces investisseurs et de les épingler au moindre écart. Les lois étant complexes, les erreurs « volontaires » ou inopinées sont monnaie courante. Lorsqu’un bien est placé en location, il arrive que le bailleur décide de modifier le bail actuel afin de passer d’une location vide à une location meublée. Cette action lui permet de revoir à la hausse la rentabilité de son investissement locatif par le biais d’une augmentation de loyer. Évidemment, la fiscalité associée s’en trouve modifiée ! Si l’investissement locatif en question est réalisé sous couvert d’une SCI, le contribuable sera alors soumis à l’impôt sur les sociétés. Ce nouveau statut engendrera des conséquences fiscales imprévues et l’investisseur sera confronté à des complications.

Les travaux non éligibles aux déficits fonciers

Il s’agit d’un moyen bien connu des investisseurs locatifs, leur permettant de déduire de leurs revenus locatifs les frais engagés dans le cadre de travaux d’amélioration, de réparations ou d’entretien du logement loué. Si les recettes sont inférieures à ces investissements, un déficit est créé, qui sera imputé sur les revenus globaux du contribuable. Le vocabulaire utilisé lors de la rédaction des documents relatifs est très important, car annoncer un agrandissement à « des travaux de constructions » plutôt que des « travaux d’amélioration », peut coûter un redressement au titre que les dépenses engagées n’étaient pas éligibles à des déficits fonciers. Ainsi, le fisc peut se permettre d’ouvrir des dossiers de redressement dont l’issu ne peut lui être que favorable, mettant en avant et profitant des erreurs des contribuables, souvent par manque de connaissances.

Les travaux changeant la destination d’origine du bien

Si les dépenses engagées dans le bien ont généré un déficit foncier, comme évoqué précédemment, vous êtes dans l’obligation de louer le bien sur les trois années consécutives à l’imputation de votre déficit sur vos revenus. Si vous ne respectez pas ce délai et que vous stoppez la location, que ce soit pour jouir personnellement du bien ou pour le vendre, là encore la fiscalité vous rattrape ! En effet, vous serez redressé sur le montant des déficits imputés des années précédentes.

Le fisc sanctionne les loyers trop bas

Vous avez investi dans l’immobilier à destination du locatif et vous avez décidé de mettre ce bien à la disposition d’un de vos proches. Attention de ne pas appliquer un loyer trop bas favorisant votre proche, sinon vous vous exposez à de potentielles sanctions de la part du fisc, qui pourrait considérer que votre objectif premier est uniquement de réduire vos impôts. En effet, il s’agirait d’un abus de droit, engendrant que le fisc a la possibilité de réaliser un redressement fiscal dans le but de vous obliger à honorer les impôts calculés sur les loyers qu’il n’a pas perçu. L’organisme fiscal aura même la possibilité d’ajouter des pénalités supplémentaires pouvant atteindre 80%. Pourquoi uniquement redresser le contribuable sur une erreur, alors que la loi nous permet en plus de lui affliger des pénalités supplémentaires ? On multiplie les accédants à l’investissement locatif, ce qui augmente le nombre d’erreurs potentielles et par conséquent le nombre de redressement et de revenus supplémentaires pour le fisc.

Le fisc ne perd pas l’appétit

L’appétit vient en mangeant, le fisc est toujours à l’affût de nouvelles décisions de l’État pouvant lui permettre de réaliser plus de bénéfices. Il est sérieusement envisagé de mettre en place un système de bonus – malus sur la fiscalité patrimoniale des propriétaires bailleurs, comme pour l’automobile. Pour être clair et concis, ces derniers paieraient plus d’impôts fonciers si les logements en location sont considérés comme étant mal isolés ou équipés de systèmes de chauffage trop anciens et donc polluant … Se rallier à une cause d’actualité qu’est l’écologie, tout en épinglant les investisseurs locatifs et en les obligeant à mettre en œuvre les travaux.

La location par internet ciblée par le fisc

Louer un appartement ou une maison via internet est un phénomène qui prend de l’ampleur, mais ne fait pas que des heureux. Les hôteliers par exemple, considère ce phénomène comme une concurrence déloyale, et par conséquent un manque à gagner pour l’état. Partout en Europe, et qui plus est en France, le gouvernement tente d’encadrer cette activité lucrative afin de s’y retrouver fiscalement. Dans le top 10 des villes les plus visitées au monde, on retrouve sept villes européennes avec Paris en tête. Les nouveaux procédés de location du genre Airbnb ne font pas que des heureux dans le domaine. Le fisc se régale de ces nouveaux procédés, faisant de ces phénomènes une manière lucrative laissant penser qu’en effet on pourrait considérer l’immobilier comme une « poule aux œufs d’or » pour ses rendements.

Conclusion

L’immobilier locatif étant une partie intégrante de l’immobilier en général, représente forcément un intérêt financier considérable pour le fisc. En effet, cette manne financière peut apporter des revenus que ce soit à court, moyen ou long terme, sans nécessiter d’efforts supplémentaires. L’État à tout intérêt à favoriser l’accès à la propriété locative, tout en mettant en avant les économies réalisables par les contribuables, puisqu’il s’agit d’une manière masquée de récupérer encore plus d’impôts pour son propre compte.

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