Fiscalité

Impôts locaux: ces énormes augmentations que vous pourriez subir

Heritiers.com, HERITIERS PATRIMOINE
le 22.11.2017
Le mode de calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation allant changer suite à décision du gouvernement, leurs montants vont sensiblement augmenter. Lors des dernières élections municipales en 2014, fidèles à leurs habitudes, les élus en place, désireux de séduire à nouveau leurs administrés et être réélus, n’avaient pas augmenté les taux relatifs aux taxes. Moins d’un an après, les hausses vont bon train et la pilule a du mal à passer. Vous craignez d’ouvrir votre avis d’imposition de peur de constater le montant de l’augmentation, mais dîtes-vous que l’addition pourrait être beaucoup plus salée en 2018. En effet, les élections présidentielles sont passées et la mise en œuvre de sa réforme relative aux taxe d’habitation et taxe foncière est en marche, avec la modification de leurs bases de calcul. Jusqu’à présent, les deux taxes reposent sur une valeur locative dite cadastrale, après les abattements appliqués de chacune. À l’avenir, c’est la valeur locative réelle qui serait prise en compte, ce qui correspondrait au loyer annuel potentiel de votre bien.

Système obsolète

Les collectivités locales ont les mains libres pour fixer les taux des impôts locaux. Leurs montants globaux correspondent donc à un ensemble de taxes votées chaque année par la région, le département, la commune, l’intercommunalité, dont certaines sont destinées à des missions précises tel le ramassage des ordures ménagères. Ces taxes sont toutes applicatives à la valeur locative cadastrale de votre habitation. Cette valeur, établie il y a plus de quarante ans, avait pour objectif de s’approcher de l’éventuel loyer perçu si le bien avait été en location. A la superficie, la situation géographique et l’entretien de l’habitation, on y ajoutait les éléments de confort majorant ainsi la valeur locative de celle-ci. À cette époque, on favorisait les biens neufs et modernes, autant dire que cela ne reflète plus le marché actuel, pourtant la règle de calcul n’a pas évoluée … Ce système peut aboutir à des résultats aberrants, en effet, une habitation rénovée dans un quartier prisé de la capitale peut avoir une valeur cadastrale inférieure à un pavillon de banlieue, et par conséquent des taxes moins élevées … illogique non ? Afin de mettre fin à de telles aberrations et rétablir l’équilibre, le gouvernement mise sur la prise en compte de l’évolution urbaine, de la revalorisation de certains quartiers. La réforme est en marche avec des phases d’évaluation test, mais risquée, car elle risque d’engendrer de fortes hausses.

Une augmentation exorbitante

Les nouveaux renseignements demandés relatifs au calcul sont plus précis comme par exemple la nature du local, son état, sa surface et le montant du loyer. Ils serviront au fisc à établir de nouvelles valeurs locatives. Le résultat pourrait être explosif pour certains contribuables, car en utilisant la valeur locative réelle, votre revenu taxable et par conséquent l’impôt associé pourrait tripler ! On comprend aisément qu’un ancien logement rénové implanté au sein d’un quartier en développement risque de voir ses taxes grimper en flèche. En effet, la valeur cadastrale depuis quarante ans d’un quartier délaissé était faible, elle pourrait exploser avec sa revalorisation si le quartier en question a évolué, jusqu’à atteindre des augmentations faramineuses de 300%. L’État commence à entrevoir la révolte des contribuables, et ne cesse de revendiquer que le changement des valeurs locatives n’aurait pas comme conséquence la hausse de leurs recettes.

Un avantage inespéré pour les collectivités

Les élus ont bien conscience qu’ils seront dans l’incapacité d’appliquer de telles augmentations d’une année sur l’autre sur les impôts locaux. Ils devront bien entendu se résigner à baisser leurs taux d’imposition suite à ce nouveau calcul. Mais il apparaît utopique de croire qu’elles les réduiront suffisamment pour équilibrer la majoration démesurée des valeurs cadastrales, comme le laisse sous-entendre le Ministre en charge du dossier. C’est évident, les transferts de charges sur les collectivités locales ont un poids croissant au sein de leur budget, alors que les dotations de l’État sont en chute libre. Dans leur situation, ayant un besoin cruel d’argent, cette réforme arrive à point nommé tout en faisant porter le chapeau à l’État pour cette envolée des taxes. On peut donc s’attendre effectivement à une baisse des taux, mais pas trop, afin que les collectivités puissent récupérer les ressources dont elles manquent inexorablement. Le point clé de tout ceci est de savoir si le gouvernement aura la fermeté et la possibilité de mener sa réforme à terme, en généralisant la revalorisation des taux à l’ensemble du territoire. En effet, une réforme semblable a déjà été initiée pour les locaux professionnels, avec les nouvelles valeurs retenues par le fisc devant servir de base pour les impôts locaux de 2016. Les élus et organisations concernées s’y sont farouchement opposés et ont obtenu gain de cause avec le report de l’application, invoquant que les petites structures ne pourraient pas survivre à une hausse aussi brutale. Il n’est donc pas usurpé de penser qu’il en sera de même pour les habitations … Les personnes bénéficiant de logements HLM pourraient être d’un certain point de vue gagnants, le reste de la population devrait subir la hausse de plein fouet. Si l’on se penche sur l’ensemble du territoire, la plupart des logements seront concernés, très peu feraient face à des taux plus faibles ou stables. Alors certes l’application devra se faire petit à petit afin de lisser l’augmentation dans le temps, mais la finalité restera la même, une hausse conséquente sera appliquée. Cette décision pourrait modifier en profondeur les habitudes des particuliers et le marché global de l’immobilier.

Taxe foncière déjà trop conséquente

Ça fait longtemps que le poids de la taxe foncière pour les bailleurs est dénoncé par l’Union Nationale de la Propriété Immobilière, qui représente deux à trois mois de loyer dans certaines communes. Comment cela se va-t-il se passer si le nouveau calcul change la donne en passant à quatre ou cinq mois ? On peut supposer que les petits bailleurs disparaîtront, que les propriétaires vendront leurs biens. Encore faut-il que cela soit possible, car lors d’un achat le montant des taxes locales représente un critère de plus en plus important et pris en compte dans la décision finale, pas sûr du coup de trouver un acquéreur. Dans les grandes villes, la tendance serait à se rabattre sur des logements périphériques où les localités sont généralement moins gourmandes. Le changement de calcul pourrait accentuer cette migration.

Conclusion

Du point de vue des contribuables, on peut se retrancher derrière l’instinct de survie de nos hommes politiques qui sont prêts à tout pour garder leurs fonctions en politique. D’autres pays, comme le Royaume-Unis, ont vécu pareille mésaventure dans les années 90 avec l’instauration d’un impôt local devant remplacer la taxe d’habitation. La hausse magistrale consécutive ayant fait bondir la facture des concitoyens, cela avait coûté sa place à la ministre en place. Misons sur la mémoire de nos politiques et sur leur crainte de subir un tel scénario, en attendant de voir si la généralisation aura lieu ou pas.

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