Optimisation Fiscale

ISF et abattements: comment minorer la valeur déclarée

Heritiers.com, HERITIERS PATRIMOINE
le 01.12.2017
L’ISF, impôt de solidarité sur la fortune est un impôt redevable par tous les français qui possèdent une certaine fortune. Généralement, l’ISF concerne uniquement les personnes dont le patrimoine total est supérieur à 1.3 millions d’euros, ce qui n’est pas rien. L’ISF est un impôt progressif qui s’établit par tranches, et dont l’impôt peut varier d’une année à l’autre. Il faut savoir tout de même que l’ISF est un impôt que l’on appelle déclaratif et auto liquidée, cela signifie qu’il est donc nécessaire de faire soi-même l’estimation de ses biens, de calculer l’ISF en conséquence, et de réaliser la déclaration nécessaire. Bien évidemment, comme l’on parle de patrimoine conséquent et donc de grandes sommes d’argent, il est donc tout à fait possible que les services fiscaux effectuent un contrôle pour constater si la déclaration a bien été réalisée ou non. Il faut aussi savoir que l’ISF est un impôt exceptionnel, car il n’est que rarement présent dans les autres pays du monde. Emmanuel Macron, nouveau président de la France, désire apporter des modifications conséquentes à l’ISF pour l’année 2018. Dans cet article, nous vous proposons notamment de découvrir quelques astuces qui vont vous permettre de minorer la valeur que vous devez déclarer grâce à des abattements stratégiques.

Qui est imposable

Il est important de savoir avant tout que cet impôt est un impôt progressif par tranche comme nous l’avons évoqué précédemment, c'est-à-dire qu'il croît par palier, en fonction du patrimoine net taxable et à partir d'un certain montant. Il a été créé en 1982 sous le régime de François Mitterrand, sous le nom de IGF, Impôt sur les Grandes Fortunes, puis ISF tel que nous le connaissons en 1989. À savoir, l'ISF ayant été établi par un gouvernement de gauche, et que son rôle de justice sociale est régulièrement attaqué par les politiciens de droite. L’ISF représente aujourd'hui, pas moins d'environ 2 % des recettes fiscales de l'État, ce qui n’est pas négligeable. Il est aussi souvent considéré comme « l'exception française » puisque la plupart des pays du monde entier ne taxent que les revenus et non pas le patrimoine de chaque personne. Le patrimoine pris en compte dans le calcul de l'ISF est l'ensemble du patrimoine des personnes physiques détenus en France et à l'étranger, de chacun des membres du foyer fiscal. Cependant, si votre résidence principale ne se situe pas en France, seuls vos biens possédés en France sont imposables à l'ISF. Il est comptabilisé dans ce patrimoine, la valeur des biens mobiliers et immobiliers, l'estimation de la valeur de droits tel que le droit d'usage et usufruit, ainsi que les valeurs, comme les actions, les titres, obligations, etc. La valeur est estimée au 1er janvier de chaque année. Il est important de noter qu'il y a des exceptions de valeur non comptabilisables comme des œuvres d'arts, le patrimoine forestier ou d’autres exceptions qu’il est important de connaître en se renseignant auprès des services fiscaux dont vous dépendez. Nous vous incitons à voir ces exceptions sur le site officiel des impôts pour une plus grande facilité.

Abattement sur la résidence principale pour l’ISF

Il faut savoir que l'abattement de 30 % n'a pas toujours existé en France pour l’ISF. Les habitudes sont bien ancrées dans les esprits des foyers, puisqu'un contribuable qui est assujetti à l'ISF n'oublierait naturellement pas d'appliquer l'abattement de 30 % sur sa résidence principale étant donné que c’est un avantage très important. Cet abattement est en vigueur depuis la mise en place de l’ISF en 1999 grâce à l'instauration d'un abattement sur l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Cependant, à l'époque l'abattement était de 20 % uniquement, mais après l'élection de Monsieur Nicolas Sarkozy, le taux a été majoré à 30 % à compter de l'ISF 2008. La résidence principale est un bien immobilier à part pour tout propriétaire qu'il soit ou non assujetti à l'impôt de solidarité sur la fortune, étant donné que le logement est occupé par la famille qui y accumule des souvenirs. Cette particularité est prise en compte par la loi qui permet d'en diminuer la valeur au travers d'un abattement fiscal. Reste à noter que ce geste n'est pas totalement neutre. Et oui, la résidence principale, étant souvent l'actif qui pèse le plus lourd dans le patrimoine taxable des assujettis à l'ISF. En autre, le droit fiscal prévoit qu'un abattement de 30 % soit effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble que lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Ainsi, la maison ou l'appartement familial n'est valorisé dans la déclaration d'ISF qu'à hauteur de 70 % du prix qu'elle vaudrait si elle était mise en vente sur le marché.

L’estimation de vos biens immobiliers

La réduction de la valeur du patrimoine imposable peut se faire au moment de l'estimation des biens immobiliers en tenant compte, bien entendu, de leurs caractéristiques. Les biens pris en compte pour l'ISF sont ceux dont vous êtes propriétaire au 1er janvier de l’année en cours pour leur valeur réelle. L'évaluation est faite par le contribuable. Ce dernier fournit une estimation établie à partir de statistiques des transactions de biens comparables vendus sur une période donnée, à proximité du bien immobilier de la personne concernée. N'hésitez pas en cas de doute ou en cas de difficulté dans l'évaluation, à avoir recours au service d'un expert immobilier, qui lors de son évaluation engagera sa responsabilité professionnelle en cas d'erreur. Lorsque l’on parle de valeur vénale, donc la valeur à déclarer, il s'agit simplement du prix que l'on en obtiendrait si on le vendait en tenant compte des données du marché et bien entendu, des caractéristiques du bien concerné. Généralement, l'évaluation se fait par rapport aux transactions locales qui ont eu lieu pour un bien comparable, c'est-à-dire par rapport à un prix moyen au mètre carré.

Détention de la résidence principale via une SCI

Il faut savoir que d'un point de vue strictement légal, la détention de la résidence principale via une SCI ne fait pas obstacle à l'application de l'abattement de 30 %. Mais attention, en pratique ce n'est pas aussi simple. Il est vrai que certaines SCI peuvent bénéficier d'un abattement de 30 %, cependant d'autres ne peuvent pas en bénéficier. Seule une SCI dite d'attribution, donc qui vise à construire ou à acquérir un bien immobilier en vue de le diviser entre ses associés peut bénéficier de cet abattement de 30 %. Ce n'est donc pas le cas d'une SCI dont le statut prévoit qu'elle a pour but de gérer un patrimoine immobilier. L'administration fiscale précise même « sont exclus de ce dispositif les SCI qu’elles soient de gestion ou d'investissement immobilier alors même que l'immeuble détenu par le redevable constituerait sa résidence principale ».

Exonération

Il est important également de savoir qu’il est possible d’être exonéré de l’ISF à certaines conditions. En effet, si vos biens sont destinés à une utilisation professionnelle, ces derniers sont exonérés de l’ISF. De nombreuses personnes ne le savent pas et peuvent rapidement tomber dans le piège en déclarant plus que ce qu’ils ne doivent. Les biens à caractères professionnels inclus également les logements loués en meublé à condition que le bailleur soit inscrit au RCS en tant que loueur professionnel et qu’il déclare plus de 23 000 € de bénéfices à l’année. Ces derniers doivent également constituer 50 % des revenus professionnels de son foyer fiscal. Ce sont certaines contraintes, mais finalement de nombreuses personnes peuvent être exonérées de l’ISF avec leurs biens professionnels sans en avoir connaissance. Les parts de groupements forestiers sont également exonérées à hauteur de 75 % de leur valeur. Les parts de groupement fonciers agricoles ainsi que les biens ruraux loués sont également exonérés à hauteur de 75 % uniquement si leur valeur n’est pas supérieure à 76 000 euros.

Conclusion

En conclusion, l'abattement est totalement possible pour minorer la valeur déclarée pour votre patrimoine, cependant il vous faudra faire attention aux pièges que cela peut comporter, mais aussi vous renseigner pour savoir si vous êtes dans la possibilité de réaliser cet abattement. Des professionnels sont présents pour vous aider que ce soit lors de votre évaluation, mais également pour vous apporter les renseignements complémentaires au moment de déclarer votre ISF. Dans tous les cas, sachez qu’il est éventuellement possible de profiter de certains abattements, alors pourquoi ne pas tenter votre chance et vous permettre ainsi de réaliser certaines économies sur votre fortune.

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